Rabu, 09 Agustus 2023

Pajak Penjualan Tanah

Saat membeli atau menjual tanah, tentu ada biaya yang dikeluarkan, di antaranya pajak penjualan tanah. Pajak yang dikenakan pada saat transaksi jual-beli tanah meliputi pajak penghasilan, PPN, hingga BPHTB. Tarif dari tiap pajak menggunakan tarif sesuai peratuaran yang berlaku.

Biaya yang Timbul Saat Proses Jual Beli Tanah

Dalam transaksi jual-beli tanah, biaya yang dikeluarkan dibagi menjadi pajak dan honorarium. Jenis pajak yang dimaksud adalah Pajak Penghasilan dan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). Sementara, komponen biaya lain yang dikeluarkan penjual adalah honorarium Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Biaya PPAT sebenarnya bisa dibagi menjadi dua dan menjadi tanggung jawab penjual dan pembeli sesuai dengan kesepakatan. Sementara bagi pembeli, biaya yang harus dibayarkan meliputi Pajak Pertambahan Nilai dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Sedangkan komponen biaya lainnya adalah biaya pengecekan sertifikat dan biaya balik nama.

Jenis Pajak dalam Transaksi Penjualan Tanah

Berikut ini penjelasan rinci mengenai sejumlah pajak yang terkait dengan transaksi penjualan tanah:

1. Pajak Penghasilan (PPh)

Pemungutan Pajak Penghasilan (PPh) yang dikenakan pada penjual berdasar pada Peraturan Pemerintah nomor 48 pasal 1 ayat (1) tahun 1994 yang mengatur tentang Pembayaran Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah atau Bangunan. Berikut ini kutipan langsung pasal tersebut:

“Atas penghasilan yang diterima atau diperoleh orang pribadi atau badan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan wajib dibayar Pajak Penghasilan”

Pada awalnya, nilai PPh yang harus dibayarkan adalah sebesar 5% dari nilai transaksi. Namun, sejak September 2016, pemerintah mengeluarkan Peraturan Pemerintah nomor 34 Tahun 2016 tentang PPh atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah atau Bangunan. Pada pasal 2 ayat (1) berikut ini kutipan langsungnya:

“Besarnya PPh dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan adalah sebesar 2,5% dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan,”

Peraturan tersebut diterapkan untuk penghasilan yang diperoleh dari penjualan tanah selain rumah yang berupa rumah susun sederhana.

Selain itu, penting untuk diketahui PPAT berhak menolak permohonan pembuatan Akta Jual Beli (AJB) jika penjual belum memenuhi kewajibannya dalam membayar PPh.

2. Pajak Pertambahan Nilai (PPN)

Jika pembeli melakukan transaksi pembelian tanah dengan developer atau badan yang merupakan Pengusaha Kena Pajak (PKP), maka pembeli akan dikenakan pungutan PPN dengan tarif sebesar 11% dari harga tanah. Tapi, jika penjual bukan PKP, maka pembeli harus menyetorkan sendiri PPN nya ke kas negara.

3. Beaya Perolehan hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah pungutan yang ditanggung oleh pembeli. Peraturan mengenai pengenaan BPHTB dapat dilihat pada Undang-Undang nomor 20 tahun 2000 tentang Perubahan atas UU nomor 21 tahun 1997 tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan. Besarnya tarif BPHTB adalah 5% dari NJOP yang sudah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak.

Tarif dan Rumus Penghitungan BPHTB

Tarif bea perolehan hak atas tanah dan bangunan ini adalah sebesar 5% dari harga jual yang dikurangi dengan nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak (NJOP), yang menjadi Dasar Pengenaan Pajak  (DPP) atas penghitungan bea ini. Sedangkan untuk mencari NJOP, terlebih dahulu menghitung nilai perolehan objek pajak dikurangi nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak (NPOP – NPOPTKP) 

Maka, rumus untuk menghitungan besaran BPHTB yang harus dibayar adalah:

Tarif BPHTB x (NPOP – NPOPTKP)

Tarif BPHTB x DPP (Dasar Pengenaan Pajak)

Perhatikan Perhitungan pada contoh kasus berikut ini.

Dijual sebidang tanah kosong di Jakarta dengan luas 2.000 m2, dengan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) sebesar Rp1.000.000/m2 dan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) Jakarta yang berlaku adalah Rp80.000.000,-. Setelah terjadi diskusi antara penjual dan pembeli, disepakati bahwa harga tanah tersebut Rp1.500.000/m2. Dari data di atas, hitung berapa BPHTB atas tanah yang diperjualbelikan tersebut?

Jawab:

Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP)= 1.000 x Rp1.500.000= Rp3.000.000.000

Kemudian, baru menghitung besaran BPHTB atas tanah kosong tersebut.

BPHTB= Tarif 5% x (NPOP-NPOPTKP)

BPHTB= 5% x (Rp3.000.000.000 – Rp80.000.000)

BPHTB= 5% x Rp2.920.000.000

BPHTB= Rp146.000.000

Maka, besaran BPHTB atas transaksi tanah kosong tersebut adalah Rp146.000.000

Perlu diingat bahwa besaran NPOPTKP tiap daerah berbeda-beda sehingga menyesuaikan dengan daerah tempat tanah dan bangunan yang diperjualbelikan.

Referensi:
Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2007 tentang Ketentuan Umum dan Tata Cara Perpajakan.
Online-pajak.com
Pajakku.com

Realated Post:

Tidak ada komentar:

Posting Komentar