Biaya yang Timbul Saat Proses Jual Beli Tanah
Dalam transaksi jual-beli tanah, biaya yang dikeluarkan dibagi menjadi pajak dan honorarium. Jenis pajak yang dimaksud adalah Pajak Penghasilan dan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). Sementara, komponen biaya lain yang dikeluarkan penjual adalah honorarium Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Biaya
PPAT sebenarnya bisa dibagi menjadi dua dan menjadi tanggung jawab penjual dan
pembeli sesuai dengan kesepakatan. Sementara bagi pembeli, biaya yang harus
dibayarkan meliputi Pajak Pertambahan Nilai dan Bea Perolehan Hak atas Tanah
dan Bangunan (BPHTB). Sedangkan komponen biaya lainnya adalah biaya pengecekan
sertifikat dan biaya balik nama.
Jenis Pajak dalam Transaksi Penjualan Tanah
Berikut
ini penjelasan rinci mengenai sejumlah pajak yang terkait dengan transaksi
penjualan tanah:
1.
Pajak Penghasilan (PPh)
Pemungutan
Pajak Penghasilan (PPh) yang dikenakan pada penjual berdasar pada Peraturan
Pemerintah nomor 48 pasal 1 ayat (1) tahun 1994 yang mengatur tentang
Pembayaran Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah
atau Bangunan. Berikut ini kutipan langsung pasal tersebut:
“Atas
penghasilan yang diterima atau diperoleh orang pribadi atau badan dari
pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan wajib dibayar Pajak Penghasilan”
Pada
awalnya, nilai PPh yang harus dibayarkan adalah sebesar 5% dari nilai
transaksi. Namun, sejak September 2016, pemerintah mengeluarkan Peraturan
Pemerintah nomor 34 Tahun 2016 tentang PPh atas Penghasilan dari Pengalihan Hak
atas Tanah atau Bangunan. Pada pasal 2 ayat (1) berikut ini kutipan
langsungnya:
“Besarnya
PPh dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan adalah sebesar 2,5% dari
jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan,”
Peraturan
tersebut diterapkan untuk penghasilan yang diperoleh dari penjualan tanah
selain rumah yang berupa rumah susun sederhana.
Selain
itu, penting untuk diketahui PPAT berhak menolak permohonan pembuatan Akta Jual
Beli (AJB) jika penjual belum memenuhi kewajibannya dalam membayar PPh.
2. Pajak Pertambahan Nilai (PPN)
Jika
pembeli melakukan transaksi pembelian tanah dengan developer atau badan yang
merupakan Pengusaha Kena Pajak (PKP), maka pembeli akan dikenakan pungutan PPN
dengan tarif sebesar 11% dari harga tanah. Tapi, jika penjual bukan PKP, maka
pembeli harus menyetorkan sendiri PPN nya ke kas negara.
3. Beaya Perolehan hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)
Bea
Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah pungutan yang ditanggung oleh
pembeli. Peraturan mengenai pengenaan BPHTB dapat dilihat pada Undang-Undang
nomor 20 tahun 2000 tentang Perubahan atas UU nomor 21 tahun 1997 tentang Bea
Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan. Besarnya tarif BPHTB adalah 5% dari NJOP
yang sudah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak.
Tarif dan Rumus Penghitungan BPHTB
Tarif
bea perolehan hak atas tanah dan bangunan ini adalah sebesar 5% dari harga jual
yang dikurangi dengan nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak (NJOP), yang
menjadi Dasar Pengenaan Pajak (DPP) atas penghitungan bea ini. Sedangkan untuk mencari NJOP, terlebih
dahulu menghitung nilai perolehan objek pajak dikurangi nilai perolehan objek
pajak tidak kena pajak (NPOP – NPOPTKP)
Maka,
rumus untuk menghitungan besaran BPHTB yang harus dibayar adalah:
Tarif
BPHTB x (NPOP – NPOPTKP)
Tarif
BPHTB x DPP (Dasar Pengenaan Pajak)
Perhatikan Perhitungan pada contoh kasus berikut ini.
Dijual sebidang tanah kosong di Jakarta dengan luas 2.000 m2, dengan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) sebesar Rp1.000.000/m2 dan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) Jakarta yang berlaku adalah Rp80.000.000,-. Setelah terjadi diskusi antara penjual dan pembeli, disepakati bahwa harga tanah tersebut Rp1.500.000/m2. Dari data di atas, hitung berapa BPHTB atas tanah yang diperjualbelikan tersebut?
Jawab:
Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP)= 1.000 x Rp1.500.000= Rp3.000.000.000
Kemudian, baru menghitung besaran BPHTB atas tanah kosong tersebut.
BPHTB= Tarif 5% x (NPOP-NPOPTKP)
BPHTB= 5% x (Rp3.000.000.000 – Rp80.000.000)
BPHTB= 5% x Rp2.920.000.000
BPHTB= Rp146.000.000
Maka,
besaran BPHTB atas transaksi tanah kosong tersebut adalah Rp146.000.000
Perlu
diingat bahwa besaran NPOPTKP tiap daerah berbeda-beda sehingga menyesuaikan
dengan daerah tempat tanah dan bangunan yang diperjualbelikan.
Referensi:
Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2007 tentang Ketentuan Umum dan Tata Cara Perpajakan.
Online-pajak.com
Pajakku.com
Tidak ada komentar:
Posting Komentar